Недвижимость онлайн: помощь команды кабинета

Онлайн-консультация по недвижимости нужна, чтобы до внесения денег или до подачи иска понять, насколько надёжен объект и ваша позиция. Перед сделкой юрист проверяет выписку из ЕГРН, документ, на основании которого продавец стал собственником, обременения, зарегистрированных в квартире людей и обстоятельства, которые позволят кому-то оспорить сделку через год или два. В споре оцениваются правоустанавливающие документы, сроки и доказательства. Всё это делается по сканам, без выезда на объект.

Фотографии и цена объекта ничего не говорят о его юридической чистоте. Квартира может быть в идеальном состоянии и при этом иметь наследника, который не вступил в права, супруга продавца без согласия на продажу или прописанного человека, которого невозможно выписать. Ниже разобрано, что проверяется в каждой типовой ситуации и какие документы подготовить.

Проверка объекта перед покупкой: с чего начинает юрист

Исходный документ — актуальная выписка из ЕГРН. Заказать её допустимо на портале госуслуг или в МФЦ. В выписке указаны собственник, вид права, кадастровый номер, площадь и зарегистрированные обременения: ипотеку, арест, аренду, запрет регистрационных действий. Если в выписке указано несколько собственников, в сделке должны участвовать все.

История перехода прав

Из выписки о переходе прав видно, кто владел объектом и в какой период. Если собственники за короткое время часто менялись, стоит разобраться в причинах. Это может быть обычная перепродажа, а может быть попытка скрыть недобросовестное приобретение. Каждое звено цепочки может стать предметом оспаривания, если одна из прежних сделок окажется недействительной.

Документ-основание

Юрист смотрит, как продавец получил объект: купил, получил в дар, унаследовал, приватизировал, получил при разделе имущества. Для каждого основания свои риски. При наследовании могут объявиться другие наследники, пропустившие срок по уважительной причине. При дарении между родственниками иногда оспаривают дееспособность дарителя. Для приватизированного жилья имеет значение, кто отказался от участия в приватизации: за ними остаётся право пользоваться жильём.

Продавец

Проверяется паспорт продавца, его семейное положение и дееспособность. Нотариальное согласие супруга требуется на продажу объекта, купленного в браке. Когда продавец в возрасте или есть сомнения в его состоянии, покупатели порой запрашивают справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Отдельно проверяется, нет ли признаков банкротства продавца: сделки должника в период, предшествующий банкротству, могут быть оспорены финансовым управляющим.

Сделки с долями, детьми и особыми собственниками

Некоторые сделки требуют дополнительных процедур. Если о них забыть, регистрация затянется или сделку позже признают недействительной.

Остальные сособственники обладают преимущественным правом покупки, если доля в праве общей собственности продаётся постороннему лицу. О намерении продать и о цене продавец должен уведомить их в письменной форме. Сделки с долями, как правило, удостоверяются нотариально. При нарушении преимущественного права сособственник может через суд потребовать перевода на себя прав покупателя.

Для сделки, где собственник или сособственник несовершеннолетний, требуется заранее полученное разрешение органа опеки и попечительства. Опека проверяет, что ребёнок не лишается жилья и получает равноценную долю в другом объекте. Сделка без такого разрешения может быть оспорена.

Родители, купившие квартиру с использованием материнского капитала, обязаны выделить детям доли. Покупатель должен убедиться, что это сделано, иначе права детей могут быть заявлены после сделки. Если объект находится в залоге у банка, продажа возможна с согласия банка и, как правило, с одновременным погашением кредита.

Таблица: документы, риски и способы проверки

Ниже сведены основные документы, которые запрашивают у продавца, и то, что они показывают.

Список может расширяться в зависимости от объекта. Для дома с участком нужны сведения о земле и о границах, для нежилого помещения — о назначении и разрешённом использовании.

Деньги по сделке: аванс, задаток и безопасные расчёты

Перед основной сделкой стороны часто заключают предварительный договор и передают часть суммы. Важно, как эти деньги названы в документе. Задаток подтверждает, что договор заключён, и обеспечивает его исполнение: при срыве сделки по вине покупателя задаток остаётся у продавца, при срыве по вине продавца тот обязан вернуть его в двойном размере. Вернуть аванс требуется при любом исходе. Если в соглашении неясно, что передано, сумма считается авансом.

Основные расчёты лучше вести по схеме, при которой продавец получает деньги лишь после регистрации перехода права. Для этого используются аккредитив, безопасная сделка в банке или депозит нотариуса. Если отдать наличные до регистрации, возникает риск: при приостановке регистрации или отказе в ней деньги удастся вернуть только в судебном порядке.

Реальную цену сделки фиксируют в тексте договора. Занижение цены ради налоговой экономии продавца опасно для покупателя: при признании сделки недействительной ему вернут только сумму, указанную в договоре. Кроме того, от цены в договоре зависят налоговые последствия для обеих сторон.

Отдельно стоит договориться о сроке освобождения объекта и снятия с регистрационного учёта продавца и членов его семьи. Это условие записывают в договор с конкретной датой. Хорошая практика — удержать часть суммы до фактического освобождения квартиры или предусмотреть неустойку за просрочку. Передача объекта оформляется актом, где фиксируют состояние, показания счётчиков и переданные ключи.

Регистрация в Росреестре: что делать при приостановке и отказе в регистрации

Переход права собственности на недвижимость к покупателю происходит с государственной регистрации, а не с подписания договора и не с передачей ключей. Подать документы можно в МФЦ, через нотариуса либо электронно. Регистратор проверяет полноту документов, полномочия сторон, отсутствие запретов и противоречий между заявленными и зарегистрированными правами.

При обнаружении недостатков регистратор приостанавливает регистрацию и присылает уведомление, где перечислены причины. Типичные причины: не хватает согласия супруга или органа опеки, расхождения в площади или адресе, не представлен документ об извещении сособственников, наложен запрет судом или приставами. Уведомление нужно прочитать внимательно: в нём указано, что именно исправить, и срок, в течение которого регистрация приостановлена.

Недостатки устраняются дополнительными документами. Если причина приостановки кажется необоснованной, решение можно обжаловать в апелляционную комиссию при органе регистрации или в суд. Если в срок приостановки недостатки не устранены, следует отказ. Оспорить отказ можно в суде по правилам административного судопроизводства.

Пока регистрация не завершена, покупатель не является собственником. Если в этот период на объект наложат арест по долгам продавца, регистрация остановится. Именно поэтому передавать деньги продавцу разумнее лишь после регистрации, воспользовавшись аккредитивом или депозитом нотариуса. После регистрации стоит заказать новую выписку и убедиться, что в ней указан новый собственник и сняты обременения, которые должны были быть погашены.

Защита от мошенничества с объектом

Собственник вправе подать заявление, чтобы переход права не регистрировали без его личного участия. Запись об этом вносится в ЕГРН, и сделка по доверенности без личного присутствия владельца будет возвращена без рассмотрения. Этот инструмент полезен для владельцев, которые долго не живут в квартире, и для пожилых собственников.

Споры о недвижимости: что оценивается на консультации

Кроме сделок, к юристу обращаются со спорами: о разделе квартиры между сособственниками, о выселении, о признании права пользования, об определении порядка пользования, о возврате объекта по недействительной сделке, о расторжении договора аренды.

Выселение и право пользования

После прекращения семейных отношений бывшие члены семьи собственника, как правило, теряют право пользования жильём. Однако у этого правила есть исключения, среди которых лица, отказавшиеся от приватизации. Суд вправе также оставить бывшему члену семьи право пользования на определённый срок, когда жить ему негде и средств на покупку жилья нет. Юрист оценит, какое основание применимо к вашей ситуации.

Порядок пользования общей квартирой

Если сособственники не договорились, кто какой комнатой пользуется, порядок определяет суд. Суд исходит из сложившегося порядка, нужд каждого собственника и реальной возможности пользоваться вместе. Когда выделить долю в натуре нельзя, суд вправе обязать остальных сособственников выплатить компенсацию.

Аренда

При споре об аренде изучают договор, акты приёма-передачи, платёжные документы и переписку о недостатках помещения. Государственной регистрации подлежит договор аренды нежилого помещения, заключённый на срок от года. Договор без регистрации обязывает стороны, но для третьих лиц, например нового собственника помещения, силы не имеет.

Сроки

Для большинства требований общий срок исковой давности равен трём годам. По требованиям о признании сделки недействительной сроки различаются в зависимости от того, ничтожна сделка или оспорима. Срок для оспоримых сделок меньше — один год. Поэтому отсчёт времени идёт против вас с того момента, как вы узнали о нарушении.

Недействительная сделка и добросовестный приобретатель

Если объект был отчуждён по недействительной сделке, прежний собственник может попытаться вернуть его от последующего покупателя. Покупатель защищается, доказывая свою добросовестность: ему не было и не могло быть известно, что продавец не имел права распоряжаться объектом. Суд оценивает, проявил ли покупатель разумную осмотрительность: запрашивал ли выписки, проверял ли историю переходов, не была ли цена явно заниженной, осматривал ли объект. Поэтому проверка перед сделкой — не формальность, а будущие доказательства в суде. Сохраняйте все выписки, переписку и документы, полученные при подготовке покупки.

Как подготовиться к онлайн-разбору вопроса о недвижимости

Качество вывода зависит от полноты документов. Если вы покупаете объект, попросите у продавца копии заранее. Отказ показать документы до внесения аванса — уже тревожный сигнал.

Для консультации подготовьте:

1. Выписку из ЕГРН, по возможности свежую, и выписку о переходе прав.
2. Документ, на основании которого объект достался продавцу или вам.
3. Копию паспорта продавца или сведения о нём, семейное положение, согласие супруга.
4. Сведения о зарегистрированных в объекте лицах.
5. Проект предварительного или основного договора, расписки о передаче денег.
6. Переписку с продавцом, риелтором или второй стороной спора.

Если речь о споре, добавьте документы суда, если процесс начат, и хронологию событий с датами.

На онлайн-разборе юрист перечисляет выявленные риски и объясняет, какие устранимы, а какие нет. Устранимые риски снимаются дополнительными документами или условиями договора: отдельным соглашением, заверениями продавца, изменением порядка расчётов. Неустранимые означают, что от сделки лучше отказаться или принимать её с пониманием последствий.

Если нужно сопровождение сделки, подготовка договора, представительство в Росреестре или суде, объём и стоимость работы согласуются после консультации. Решение о покупке или о подаче иска остаётся за вами.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта advokatyonline@gmail.com.